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マンション経営!住宅公庫借入は銀行借換すべき?

1 :大家:01/11/18 20:09
住宅公庫借入金利3.9%。10年後に4.2%。銀行が2.5%固定で借換案を持ってきた。
乗るべき?教えてください。(ちなみに住公借入後5年経過)

2 :名無しさん@あたっかー:01/11/18 20:18
2.5%固定なら、銀行の方が有利。
子供でもわかる理だよね。
ちなみにマンションの購入費用はいくら?
年間の収入は?
年間の費用は?

3 :大家:01/11/18 20:24
借入残高は2億。収入は月120万。費用は返済月85万。
修繕積立月10万。
借換時の費用など考えるとどうですかね。
あ、あと銀行は固定と書きましたが、当初五年固定です。
金利の動向が読めません。

4 :名無しさん@あたっかー:01/11/18 21:04
5年固定って、長期金利が上昇しつつある今、もっと長い固定で
借り換えできないの?

5 :名無しさん@あたっかー:01/11/18 21:13
銀行に試算表つくってもらうのが一番でしょ。頼めば簡単にだしてくれますよ。
借り換え時の費用も抵当権の設定解除費と保証料、手数料くらいでしょうから
これも銀行で作らせるとよいです。金利動向はギャンブルだからわかりません
が過去のピーク時の金利だった時の試算表を参考にして自分が堪えられるかを
検討するしかないでしょ。
3年は多分あがらない気はしますが(根拠なし)

6 :名無しさん@あたっかー:01/11/18 21:15
住宅金融公庫って小泉がなくそうとしてるし、ヤバいのでは?

7 :名無しさん@あたっかー:01/11/18 21:20
http://www.geocities.com/crazydizzy2001/

8 :ワン:01/11/19 11:10
俺だったら借り換えはしないね。
5年後にインフレ転換しても不思議はないよ。

9 :名無しさん@あたっかー :01/11/19 23:06
>借入残高は2億。収入は月120万。費用は返済月85万。
2億で12万の部屋10軒しかできないのか。。。
マンション経営考えようかと思っていたけど。

10 :名無しさん@あたっかー:01/11/20 21:23
月120万ということは、年間1440万の収入。
支出は月85万の返済と修繕費(原価償却みたいなもんか?)月10万だから
年間1140万ってとこか。
おそらくマンションの維持費等がさらにかかるんだろうが、
単純計算すると収入が、年300万か・・・。
借り入れ残高が2億ってことは、今までいくらかは返済したはずだから、
少なくとも2億以上借り入れしたってことだよね。
仮に2億使って年間の純益が300万以下ってことは、利回りが1.5%以下って
ことか・・・。
マンション価値の減少や空室になるリスク背負って利回りが1.5%以下って
どうゆうことだ!?

11 :さすらいのお祭り野郎:01/11/20 21:56
今なら、年利回りで10%相当になるマンションってあるよね。

12 :名無しさん@あたっかー:01/11/23 14:57
>>10
実際そんなもんだろ。
うちとほぼ同じだ。
2億借り入れで月々の返済92万、売上80%で112万だから粗利20万。
返済が終わるまではお小遣い程度だし不意の修繕などがあるかもしれないから
ほとんど利益などない。返済が終わった後でも入居率が下がるだろうし、別の
スレで大家はぼろ儲けなんか言われるほど儲かるわけじゃない。

13 :大家:01/11/23 15:34
すみません、本業のサラリーマン生活が忙しくて、
レス、遅くなりました。
本当に儲かりませんね。精神的負担も大きいし。
銀行借替も、諸費用が結構かかるので、まずその資金を何とかしないと。
不動産投資は立地のいい高収益のマンション1室を何軒か持つ方が
良いのかなぁ?

14 :名無しさん@あたっかー:01/11/23 17:34
破産物件4500万で買って年間家賃600万。
新築はダメでしょう。

15 :名無しさん@あたっかー:01/11/23 19:33
破産関連は素人が手出して利益だせんだったらみんなやってるよ。
多少割高でも財務省で相続税物納物件を売り出してるから、
そっち狙え。

16 :大家:01/11/23 19:47
>>15
相続税物納ですか!よさげですね。投資経験はありますか?
よろしければ教えてください・

17 :名無しさん@あたっかー:01/11/23 22:45
>>16
俺、メインは株式投資。
キャピタルゲインが出来るだけ期待できるものに投資したいって
考えてて、もちろん、日本の不動産についてもリサーチしてる。
近所の不動産まわってみても、利回り5〜6%のマンションが多いね。
不況期でこの程度のリターンしか得られないっってことは
日本の不動産関連はあまり旨みはないね。
財務の売出し物件もあんまり安くはないよ。
土地評価額を出来るだけ下げたくはないっていう省自体の
思惑もあるんだろうけど・・・。
基本的に今、日本で選択肢、流動性、が多く大きなリターンが
得られる投資対象が少ないからね。
不動産関連は結構調べてみると、土地建物の資産価値の減少、
空室率の上昇、などリスクがないようでリスキーだからね。
利回りが理想を言えば年20%以上期待できるぐらいまで土地の
価格がやすくなれば買いなんだけどね。
つまり安くいい物件を買うことが出来れば・・・

18 :大家:01/11/24 12:49
素人質問で申訳ありませんが、利回りは単純に年収を借入で
割るだけでいいのですか?
収入は毎年変わりそうですから、その都度見直すわけですね。
借替はいったん頓挫させました。BKも追加担保をほしがっていますし。
株式投資は冷え込んでいる今がチャンスですかね。
結構含み損ありますが・・・。

19 :名無しさん@あたっかー:01/11/24 17:04
アパートも新築は利回り悪いよなぁ。
手持ち資金たっぷり無いときついよなぁ。

20 :名無しさん@あたっかー:01/11/24 17:06
インフレになると金利上昇で利回り落ちない?
家賃アップできりゃいんだけどさ。

21 :同業者:01/11/25 10:34
地道に節約して一部繰り入れして将来に備えましょう

22 :名無しさん@あたっかー:01/11/25 20:30
えー!!
マンション経営ってこんなに儲かんないの!?
憧れたのに・・・。

23 :大家:01/11/25 22:35
あんまり儲かりませんね。(場所にも寄りますが)>>21さんの言う通り
将来に備えます。
利回りのいい中古物件探しも継続して続けます。
結局借替は棚上げです。ありがとうございました。
今後は不動産投資について話しませんか?

24 :名無しさん@あたっかー:01/11/26 01:16
>>23
不動産投資って不動産投信のこと?
確か利回り4%台が予定されてるらしいけど・・・。

25 :大家:01/11/27 22:12
いえいえ。例えば皆さん所有の投資不動産の利回りや立地、購入動機などを
話合えたらいいな、と思います。

26 :名無しさん@あたっかー:01/11/28 23:49
>>18
利回りは、厳密には、「土地地価+建物建設費」に対する
「純収入額−(償却額+経費額)」の割合だと思いますよ。

うちの計画だと、560-(70+50)/9900+2100で3.66%です。
・・・ぐは、儲からない・・・。

収益を貯めて、もっと利回りの良いアパート一棟買いが目標です。

27 :大家:01/11/28 23:54
年間経費50万ですむのですか?
でも羨ましい利回りかも・・・。

28 :26=小型貸主:01/11/29 01:17
>>27
小粒でピリリ、の、都区内小規模物件です。ワンルーム6室予定。
まだ経ってないのでどんぶりです。もっと経費上げて考えた方が
いいのですかね・・・まだまだ勉強中です。

あと、金利込み2100万で延べ50坪を建てる計画なので、頭金かき
集めるのが大変だったり・・・。甘いかなー。

29 :名無しさん@あたっかー:02/01/01 23:03
age

30 :33番:02/01/01 23:58
外人住宅賃貸について語り合える方いらっしゃいますか?
私、横田基地及び嘉手納基地周辺で検討しています。

31 :33番:02/01/02 00:37
↑スレ違いでした。 失礼。
続きは賃貸不動産スレ

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